公建民營，作為破解公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)效率瓶頸、擴(kuò)充普惠養(yǎng)老供給的核心路徑，正成為各地完善養(yǎng)老服務(wù)體系的關(guān)鍵抓手。然而，從“模式簽約”到“落地見效”，行業(yè)普遍面臨政府資源與市場運(yùn)營高效整合、兜底保障與市場效率平衡、專業(yè)能力適配公辦場景三大實(shí)操痛點(diǎn)。

2026年，作為深圳“十四五”重點(diǎn)民生工程、廣東省公建民營示范標(biāo)桿的椿萱茂·龍崗區(qū)養(yǎng)老護(hù)理院，將于近期對外亮相。該項(xiàng)目由政府投資2.35億元興建，總建筑面積26336平方米，規(guī)劃350張床位（其中護(hù)理型床位280張），采用“政府物業(yè)出租+企業(yè)運(yùn)營”模式，租期10年。作為椿萱茂首個(gè)公建民營項(xiàng)目，其跳出“模式價(jià)值”與“場景創(chuàng)新”表層敘事，聚焦運(yùn)營實(shí)操，拆解全鏈路運(yùn)營方法論，為大灣區(qū)乃至全國公建民營養(yǎng)老項(xiàng)目提供可復(fù)制參考樣本。

圖片說明：政府投資2.35億元興建的公辦養(yǎng)老載體，兼具公益屬性與品質(zhì)服務(wù)

一、模式重構(gòu)：政企“權(quán)責(zé)共生”破解整合難題

椿萱茂·龍崗區(qū)養(yǎng)老護(hù)理院通過清晰權(quán)責(zé)劃分與利益綁定，構(gòu)建“政府?；?、企業(yè)提品質(zhì)、監(jiān)管保公平”的三方共生機(jī)制。

資源整合上，政府承擔(dān)2.35億元基建投入，提供符合國家無障礙標(biāo)準(zhǔn)及五星運(yùn)營要求的物理空間，同時(shí)硬性劃定33%（115張）政策性保障床位，納入?yún)^(qū)級輪候平臺(tái)，守住公益底線。椿萱茂以輕資產(chǎn)模式入駐，負(fù)責(zé)全流程運(yùn)營管理，依托14年養(yǎng)老運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，將標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)體系與深圳本地化需求結(jié)合，實(shí)現(xiàn)從“有保障”向“有品質(zhì)”的躍升。

合作機(jī)制方面，項(xiàng)目采用10年固定租期，期滿評估優(yōu)秀可續(xù)約，降低運(yùn)營方短期逐利風(fēng)險(xiǎn)。政府通過租金動(dòng)態(tài)調(diào)整與年度績效考核掛鉤，運(yùn)營方嚴(yán)格履行政策性床位保障與五星服務(wù)承諾，形成“監(jiān)管-履約-反饋”閉環(huán)，確保國有資產(chǎn)保值增值與服務(wù)品質(zhì)雙達(dá)標(biāo)。

二、定價(jià)與補(bǔ)貼：雙線并行破解普惠盈利困境

平衡“公益屬性”與“市場效率”，是公建民營項(xiàng)目可持續(xù)運(yùn)營的核心。椿萱茂·龍崗區(qū)養(yǎng)老護(hù)理院通過差異化定價(jià)與精準(zhǔn)補(bǔ)貼申請，構(gòu)建兼顧普惠與盈利的雙線模型，為行業(yè)提供借鑒。

針對特困、低保等兜底群體，項(xiàng)目嚴(yán)格執(zhí)行深圳公辦公營養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，費(fèi)用由財(cái)政補(bǔ)貼與個(gè)人自付結(jié)合，確保“價(jià)格可承受、服務(wù)不打折”。其余床位優(yōu)先服務(wù)龍崗戶籍老人，椿萱茂基于照護(hù)等級、成本及市場行情，以普惠為原則自主定價(jià)并備案，通過分級收費(fèi)精準(zhǔn)匹配長者需求與付費(fèi)能力。

補(bǔ)貼落地環(huán)節(jié)，運(yùn)營方組建專項(xiàng)小組，研讀補(bǔ)貼政策并建立臺(tái)賬，確保專款專用：按政策性床位收住情況申請區(qū)級運(yùn)營補(bǔ)貼；依規(guī)申請養(yǎng)老領(lǐng)域稅費(fèi)、水電氣優(yōu)惠；針對適老化改造、智慧設(shè)施投入申報(bào)專項(xiàng)補(bǔ)貼，有效減輕初期運(yùn)營壓力。

三、照護(hù)服務(wù)：標(biāo)準(zhǔn)化與本地化融合落地

公建民營項(xiàng)目需兼顧行業(yè)五星標(biāo)準(zhǔn)與區(qū)域長者需求，椿萱茂以“標(biāo)準(zhǔn)化體系+本地化適配”雙輪驅(qū)動(dòng)，讓專業(yè)服務(wù)落地生根。

項(xiàng)目構(gòu)建全流程照護(hù)體系，入院時(shí)精準(zhǔn)劃分照護(hù)等級，制定“一人一策”；介護(hù)/失能長者按1:3-1:5配比配備護(hù)理員，提供24小時(shí)照護(hù)與康復(fù)；失智長者設(shè)封閉式單元，專業(yè)康復(fù)師開展專項(xiàng)照護(hù)。醫(yī)養(yǎng)聯(lián)動(dòng)上，快速可達(dá)深圳大學(xué)附屬華南醫(yī)院、龍崗區(qū)第五人民醫(yī)院、暨南大學(xué)附屬深圳華僑醫(yī)院等綜合醫(yī)院，為長輩健康筑牢第一道防線。同時(shí)，項(xiàng)目內(nèi)設(shè)整層專屬醫(yī)養(yǎng)結(jié)合區(qū)，面積高達(dá)2124平米。全科醫(yī)生坐診，提供中醫(yī)、西醫(yī)等多樣的康復(fù)理療服務(wù)，配備護(hù)理床位，啟用醫(yī)養(yǎng)結(jié)合系統(tǒng)，可實(shí)現(xiàn)專家線上會(huì)診，便于及時(shí)共享健康數(shù)據(jù)、獲取醫(yī)院專家支持，提高看病效率，構(gòu)建院內(nèi)基礎(chǔ)醫(yī)療+院外綠色轉(zhuǎn)診的雙層醫(yī)養(yǎng)保障網(wǎng)絡(luò)，讓長輩享受專業(yè)康養(yǎng)服務(wù)。生活文化服務(wù)貼合本地需求，無障礙設(shè)施、適老化膳食一應(yīng)俱全，可定制慢病餐食。項(xiàng)目深度融合大灣區(qū)人文特色與椿萱茂的“家文化”，打造讓長輩歸屬感滿滿的“共享幸福·家”生活方式，為深圳長輩帶來專業(yè)、溫暖、有尊嚴(yán)的頤養(yǎng)體驗(yàn)。

四、智慧監(jiān)管：全國首個(gè)萬物互聯(lián)系統(tǒng)，三大不一樣重構(gòu)養(yǎng)老體驗(yàn)

作為全國智慧化養(yǎng)老示范單位，椿萱茂·龍崗區(qū)養(yǎng)老護(hù)理院打造全國首個(gè)萬物互聯(lián)智慧康養(yǎng)系統(tǒng)，以“鴻蒙康養(yǎng)智聯(lián)底座+WeCaring健康管理平臺(tái)”為核心，重構(gòu)智慧養(yǎng)老邏輯，實(shí)現(xiàn)“科技無感，安全有感”。同時(shí)，也是椿萱茂鴻蒙智慧養(yǎng)老示范店。

不一樣的建設(shè)邏輯——從建設(shè)階段同步實(shí)施。區(qū)別于傳統(tǒng)養(yǎng)老項(xiàng)目“先建好、再智能化”的后置改造模式，該項(xiàng)目從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)階段即同步預(yù)埋智慧管線、布設(shè)感知設(shè)備、打通數(shù)據(jù)接口，實(shí)現(xiàn)建筑空間與智慧系統(tǒng)一體化交付，避免后期重復(fù)施工、數(shù)據(jù)斷層等行業(yè)通病。

不一樣的技術(shù)底座——鴻蒙康養(yǎng)智聯(lián)底座。項(xiàng)目搭載鴻蒙康養(yǎng)智聯(lián)底座，構(gòu)建“感知—響應(yīng)—服務(wù)”一體化智慧照護(hù)體系，打破設(shè)備孤島、實(shí)現(xiàn)萬物互聯(lián)。各類智能設(shè)備數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)互通、毫秒級聯(lián)動(dòng)，搭配自主研發(fā)的WeCaring健康管理平臺(tái)，為每位長輩建立專屬健康檔案，實(shí)現(xiàn)健康監(jiān)測、風(fēng)險(xiǎn)評估、干預(yù)指導(dǎo)的個(gè)性化閉環(huán)，同步對接三甲醫(yī)院遠(yuǎn)程會(huì)診。

不一樣的服務(wù)場景——科技無感，安全有感。智慧服務(wù)以“無感看護(hù)、有溫度守護(hù)”為核心，公共區(qū)域AI跌倒雷達(dá)精準(zhǔn)識(shí)別、10秒內(nèi)預(yù)警；房間內(nèi)智能床帶24小時(shí)靜默監(jiān)測心率、呼吸，異常即刻推送；語音控制、緊急呼叫等功能全場景覆蓋，讓長輩無需復(fù)雜操作，即可享受全時(shí)主動(dòng)守護(hù)。

五、可復(fù)制經(jīng)驗(yàn)：大灣區(qū)公建民營的“龍崗樣本”

當(dāng)前，該項(xiàng)目處于試營業(yè)關(guān)鍵階段，其實(shí)操經(jīng)驗(yàn)可為行業(yè)提供借鑒。前期籌備需深度對接政府、精準(zhǔn)定位客群、組建專業(yè)團(tuán)隊(duì)；運(yùn)營核心需堅(jiān)守公益底線、堅(jiān)持專業(yè)運(yùn)營、構(gòu)建可持續(xù)盈利模型；長期發(fā)展需打造區(qū)域標(biāo)桿、深化政企合作、標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制運(yùn)營方法論。

從“簽約落地”到“運(yùn)營見效”，公建民營養(yǎng)老項(xiàng)目的成功，離不開權(quán)責(zé)整合、定價(jià)補(bǔ)貼、專業(yè)照護(hù)與智慧賦能。椿萱茂·龍崗區(qū)養(yǎng)老護(hù)理院作為大灣區(qū)標(biāo)桿，不僅為深圳長者提供高品質(zhì)頤養(yǎng)選擇，更為全國同類項(xiàng)目提供可落地、可復(fù)制的實(shí)操路徑，為積極應(yīng)對人口老齡化貢獻(xiàn)“深圳智慧”與“椿萱茂方案”。